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(イ)市街化区域 三大都市圏 ・・・ 500平方メートル 、それ以外の地域 ・・・ 1,000平方メートル
(ロ) 用途地域が定められていない 非線引都市計画区域 ・・・ 3,000平方メートル
(注)非線引都市計画区域とは、市街化区域と市街化調整区域の区域区分が行われていない都市計画区域をいいます。
用途地域が定められている非線引都市計画区域 市街化区域と同様の面積となります。
]]>1968年生まれ、福岡市中央区出身、練馬区在住 不動産鑑定士 ・血液型:A型 |
【略歴と不動産鑑定業界での経歴】
福岡県立修猷館高校、明治大学卒業後、大和ハウス工業㈱住宅営業、店長職を経て、不動産鑑定業界へ。
不動産鑑定事務所および外資系不動産会社シービー・リチャードエリス㈱にて、日本全国の担保不動産の評価、デューディリジェンス、証券化不動産の鑑定評価、REIT・ファンド保有不動産の鑑定評価、上場企業保有不動産のCRE戦略立案等の業務に携わる。(この間、日本全国ほとんどの政令指定都市、中核市に所在する不動産の評価・査定業務を行う)
2010年3月みらい総合鑑定設立。
税理士事務所向けには、広大地判定、不動産調査、相続対策、相続税還付などの業務にてサポート。
また、弁護士事務所向けに、民事再生・会社更生案件の財産評定、任意売却案件の売却サポート業務を行っている。特にここ数年は任意売却案件を多数手掛ける。
さらに、地主、オーナー向けには相続対策の他、借地権・底地の整理、古アパート等の査定・売却・事業承継計画等のコンサルティングを行っており、長期的視野に立った計画の実行サポートには定評がある。
【現在の業務内容】
現在、税理士事務所向けに不動産鑑定評価(同族間取引時、広大地判定、現物出資等)、価格査定、現地調査・役所調査業務を行うほか、地主向けに相続税対策のアドバイス、相続人向けに遺産分割協議時の鑑定評価を行う。
また、中小企業およびその経営者には、同族会社間取引時の鑑定評価、保有不動産査定等アドバイザリーサービス、不良資産の整理、事業承継アドバイス、保有不動産の有効活用度チェック及びを行う。
さらに、地方銀行、税理士、弁護士、公認会計士、司法書士、FP、一級建築士等専門家と連携し、一般事業法人及びそのオーナーに対し不動産戦略の立案・実行サポートも行っている。
【得意業務】
・ 的確かつスピーディーな現地調査および役所調査
・ 広大地に該当するかどうかの判定
・ 同族会社間または同族会社と社長個人の取引価格の鑑定評価、現物出資時の鑑定評価
・ 古アパートの整理、有効活用
・ 無道路地等の不良資産の時価の査定および再生、有効活用
・ 事業承継案件の不動産コンサルティング
・ 個人の中古マンションの売却および購入時の仲介
・ 様々なタイプの不動産・権利の時価の把握
しかし、一部の減価要因については重複適用が認められていますので、減価もれのないよう注意してください。
広大地評価における各種補正率の重複適用の可否は以下のとおりです。
通達 | 項 目 | 重複適用の可否 |
15 | 奥行価格補正 | × |
16 | 側方路線影響加算 | × |
17 | 二方路線影響加算 | × |
18 | 三方又は四方路線影響加算 | × |
20 | 不整形地の評価 | × |
20-2 | 無道路地の評価 | × |
20-3 | 間口が狭小な宅地等の評価 | × |
20-4 | がけ地等を有する宅地の評価 | × |
20-5 | 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価 | × |
24-6 | セットバックを必要とする宅地の評価 |
× (H16の改正前 までは○) |
24-7 | 都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価 | ○ |
25 | 高圧線下地の評価 | × |
27-5 | 区分地上権に準ずる地役権の評価 | × |
40-2 | 広大な市街地農地等の評価 | ○ |
40-3 | 生産緑地の評価 | ○ |
1. 大規模工場用地に該当しない。
2. 中高層集合住宅等の敷地用地に適していない。
3. その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく面積が広大である。
4. 開発行為を行うとした場合、道路、公園等の公共公益的施設用地の負担が必要である。
(1) その広大地が路線価地域に所在する場合
その広大地の面する路線の路線価に、15((奥行価格補正))から20-5((容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価))までの定めに代わるものとして次の算式により求めた広大地補正率を乗じて計算した価額にその広大地の地積を乗じて計算した金額
(2) その広大地が倍率地域に所在する場合
その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額を14((路線価))に定める路線価として、上記(1)に準じて計算した金額
(注)
1 本項本文に定める「公共公益的施設用地」とは、都市計画法第4条≪定義≫第14項に規定する道路、公園等の公共施設の用に供される土地及び都市計画法施行令(昭和44年政令第158号)第27条に掲げる教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地(その他これらに準ずる施設で、開発行為の許可を受けるために必要とされる施設の用に供される土地を含む。)をいうものとする。
2 本項(1)の「その広大地の面する路線の路線価」は、その路線が2以上ある場合には、原則として、その広大地が面する路線の路線価のうち最も高いものとする。
3 本項によって評価する広大地は、5,000平方メートル以下の地積のものとする。したがって、広大地補正率は0.35が下限となることに留意する。
4 本項(1)又は(2)により計算した価額が、その広大地を11((評価の方式))から21-2((倍率方式による評価))まで及び24-6((セットバックを必要とする宅地の評価))の定めにより評価した価額を上回る場合には、その広大地の価額は11から21-2まで及び24-6の定めによって評価することに留意する。
従来の「広大地」の評価方法は
「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地」の地積の内、「公共公益的施設用地(道路、公園等)となる部分の地積」を控除した地積が占める割合を補正率として、奥行価格補正率に代えて適用する
というものでした。
この方法では「公共公益的施設用地となる部分の地積」を算定する必要があり、不動産の専門的知識を要する開発想定図を作成しなければならなかったため、これが非常に広大地評価を困難にしていました。
従来の評価方法のもとでは、それに従わず不動産鑑定評価書に基づいた申告が多く見受けられるようになり、お金をかけた申告者だけが納税額を下げ得るという不公平性を是正する意味もあり、改正が行われたようです。
平成16年の改正で開発想定図の作成の必要性はなくなりましたが、広大地評価適用の可能性及び対税務署への説得力を高めるため、作成して申告書に添付すれば安心かと思われます。
計算式自体は簡単になり、簡単に土地の評価減をする事が出来るようになりました。
しかしその前提となる「広大地に該当するか」という判断は依然として難しいといえます。
「広大地」の該当要件は以下の4項目です。
1.大規模工場用地に該当しない。
2.中高層集合住宅等の敷地用地に適していない。
3.その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく面積が広大である。
4.開発行為を行うとした場合、道路、公園等の公共公益的施設用地の負担が必要である。