2010年3月アーカイブ

市街化区域、用途地域が定められていない非線引都市計画区域 都市計画法施行令第19条第1項及び第2項に定める面積で、具体的には次のとおりです。

（イ）市街化区域 三大都市圏 ・・・ 500平方メートル 、それ以外の地域 ・・・ 1,000平方メートル
（ロ） 用途地域が定められていない 非線引都市計画区域 ・・・ 3,000平方メートル

（注）非線引都市計画区域とは、市街化区域と市街化調整区域の区域区分が行われていない都市計画区域をいいます。

用途地域が定められている非線引都市計画区域 市街化区域と同様の面積となります。

開発許可基準面積1,000㎡の地域で、1,000㎡未満であるが広大地に該当するケース
（その２）

開発許可基準面積1,000㎡の地域で、1,000㎡未満であるが広大地に該当するケース

鎌倉　靖二（かまくらせいじ）

1968年生まれ、福岡市中央区出身、練馬区在住 不動産鑑定士 宅地建物取引主任者 ファイナンシャルプランナー ・血液型：A型 ・スポーツ：陸上（100ｍ11秒3、ﾎﾉﾙﾙﾏﾗｿﾝ完走） スカッシュ ・座右の書：菜根譚 ・家族：妻、子供2人の4人家族

【略歴と不動産鑑定業界での経歴】

福岡県立修猷館高校、明治大学卒業後、大和ハウス工業㈱住宅営業、店長職を経て、不動産鑑定業界へ。

不動産鑑定事務所および外資系不動産会社シービー・リチャードエリス㈱にて、日本全国の担保不動産の評価、デューディリジェンス、証券化不動産の鑑定評価、REIT・ファンド保有不動産の鑑定評価、上場企業保有不動産のCRE戦略立案等の業務に携わる。（この間、日本全国ほとんどの政令指定都市、中核市に所在する不動産の評価・査定業務を行う）

2010年3月みらい総合鑑定設立。
税理士事務所向けには、広大地判定、不動産調査、相続対策、相続税還付などの業務にてサポート。

また、弁護士事務所向けに、民事再生・会社更生案件の財産評定、任意売却案件の売却サポート業務を行っている。特にここ数年は任意売却案件を多数手掛ける。

さらに、地主、オーナー向けには相続対策の他、借地権・底地の整理、古アパート等の査定・売却・事業承継計画等のコンサルティングを行っており、長期的視野に立った計画の実行サポートには定評がある。

【現在の業務内容】

現在、税理士事務所向けに不動産鑑定評価（同族間取引時、広大地判定、現物出資等）、価格査定、現地調査・役所調査業務を行うほか、地主向けに相続税対策のアドバイス、相続人向けに遺産分割協議時の鑑定評価を行う。

また、中小企業およびその経営者には、同族会社間取引時の鑑定評価、保有不動産査定等アドバイザリーサービス、不良資産の整理、事業承継アドバイス、保有不動産の有効活用度チェック及びを行う。

さらに、地方銀行、税理士、弁護士、公認会計士、司法書士、FP、一級建築士等専門家と連携し、一般事業法人及びそのオーナーに対し不動産戦略の立案・実行サポートも行っている。

【得意業務】

・　的確かつスピーディーな現地調査および役所調査
・　広大地に該当するかどうかの判定
・　同族会社間または同族会社と社長個人の取引価格の鑑定評価、現物出資時の鑑定評価
・　古アパートの整理、有効活用
・　無道路地等の不良資産の時価の査定および再生、有効活用
・　事業承継案件の不動産コンサルティング
・　個人の中古マンションの売却および購入時の仲介
・　様々なタイプの不動産・権利の時価の把握

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広大地補正率は様々な減価要因を織り込んでいるという考え方に基づいているため、原則として他の減価要因とは重複適用ができません。

しかし、一部の減価要因については重複適用が認められていますので、減価もれのないよう注意してください。
広大地評価における各種補正率の重複適用の可否は以下のとおりです。

「広大地」に該当するには、以下のすべて要件を満たすことが必要です。

1. 大規模工場用地に該当しない。
2. 中高層集合住宅等の敷地用地に適していない。
3. その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく面積が広大である。
4. 開発行為を行うとした場合、道路、公園等の公共公益的施設用地の負担が必要である。

（広大地の評価）
24－4　その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で都市計画法第4条((定義))第12項に規定する開発行為（以下本項において「開発行為」という。）を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの（22－2((大規模工場用地))に定める大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの（その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいう。）を除く。以下「広大地」という。）の価額は、原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評価する。（平6課評2-2外追加、平11課評2－12外・平12課評2－4外・平16課評2－7外・平17課評2－11外改正）

（1）　その広大地が路線価地域に所在する場合
その広大地の面する路線の路線価に、15((奥行価格補正))から20-5((容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価))までの定めに代わるものとして次の算式により求めた広大地補正率を乗じて計算した価額にその広大地の地積を乗じて計算した金額

（2）　その広大地が倍率地域に所在する場合
その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額を14((路線価))に定める路線価として、上記(1)に準じて計算した金額

(注)
1　本項本文に定める「公共公益的施設用地」とは、都市計画法第4条≪定義≫第14項に規定する道路、公園等の公共施設の用に供される土地及び都市計画法施行令（昭和44年政令第158号）第27条に掲げる教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地（その他これらに準ずる施設で、開発行為の許可を受けるために必要とされる施設の用に供される土地を含む。）をいうものとする。
2　本項(1)の「その広大地の面する路線の路線価」は、その路線が2以上ある場合には、原則として、その広大地が面する路線の路線価のうち最も高いものとする。
3　本項によって評価する広大地は、5,000平方メートル以下の地積のものとする。したがって、広大地補正率は0.35が下限となることに留意する。
4　本項(1)又は(2)により計算した価額が、その広大地を11((評価の方式))から21－2((倍率方式による評価))まで及び24－6((セットバックを必要とする宅地の評価))の定めにより評価した価額を上回る場合には、その広大地の価額は11から21－2まで及び24－6の定めによって評価することに留意する。

平成16年の改正で「広大地評価」の計算方法が大幅に簡略化されました。
（平成16年6月4日付で『財産評価基本通達の一部改正について（法令解釈通達）』）

従来の「広大地」の評価方法は

「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地」の地積の内、「公共公益的施設用地（道路、公園等）となる部分の地積」を控除した地積が占める割合を補正率として、奥行価格補正率に代えて適用する

というものでした。

この方法では「公共公益的施設用地となる部分の地積」を算定する必要があり、不動産の専門的知識を要する開発想定図を作成しなければならなかったため、これが非常に広大地評価を困難にしていました。

従来の評価方法のもとでは、それに従わず不動産鑑定評価書に基づいた申告が多く見受けられるようになり、お金をかけた申告者だけが納税額を下げ得るという不公平性を是正する意味もあり、改正が行われたようです。

平成16年の改正で開発想定図の作成の必要性はなくなりましたが、広大地評価適用の可能性及び対税務署への説得力を高めるため、作成して申告書に添付すれば安心かと思われます。

計算式自体は簡単になり、簡単に土地の評価減をする事が出来るようになりました。
しかしその前提となる「広大地に該当するか」という判断は依然として難しいといえます。

平成16年に改正された後の、現在の広大地の評価方法は以下の計算式によって行います。

「広大地」の該当要件は以下の4項目です。

１．大規模工場用地に該当しない。
２．中高層集合住宅等の敷地用地に適していない。
３．その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく面積が広大である。
４．開発行為を行うとした場合、道路、公園等の公共公益的施設用地の負担が必要である。

無料小冊子「税理士のための不動産調査実務マニュアル」
（A4判　21ページ）

広大地判定の基礎となる調査方法を実務に即して詳しく解説。
＜全国で約1,000件の不動産調査の実例をもとに基本通達の内容をふまえた調査ガイドブック＞
 
このマニュアルは財産評価にあたって留意すべき点や評価のポイントを「不動産調査」の面から詳しく解説したものです。
評価業務の際にこのマニュアルを使うと、「調査もれによる過大評価をなくすことができる」「評価減となる要素をもれなくチェックできる 」「調査の順番がわかり、短時間で役所調査ができる 」等、調査のポイントがわかり、先生方や補助者の方の業務負担が軽減されます。
 
「税理士のための不動産調査実務マニュアル」（A4判　21ページ）
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不動産鑑定士の鎌倉靖二です。

ご存じのとおり、土地評価の業務はかなり不動産の専門知識を要します。しかし過去の経験の少なさが要因で、評価業務ではいろいろと判断に迷うことが多いというお声をよく聞きます。
一方で、依頼者（相続人）は先生方をプロだと思っていますから、「適正」かつ「正確」な財産評価を行うことが必須です。そのためには不動産調査にあたって、調査もれをなくすことが前提条件となります。万が一、調査もれがあると過大評価につながり、専門家としての責任も問われ、クライアントとの関係も維持できなくなります。

相続税申告業務は、正確な評価を行って当たり前という、実にリスクのある仕事だと思います。
「相続案件は年間1～3件程度」という事務所が、土地評価業務に精通するには長年かけて相当数の案件を経験する必要がありますから、先生方にはこのマニュアルを活用して効率よく相続案件業務をこなし、売上アップにつなげて欲しいと思います。
 
評価業務の際にこのマニュアルを使うメリット

・調査もれによる過大評価をなくすことができる
・評価減となる要素をもれなくチェックできる
・調査の順番がわかり、短時間で役所調査ができる
・どんな資料をどこから取り寄せればいいのかがわかる
・現地での調査ポイントがわかる
 
このマニュアルは以下のような先生方にご利用いただいています。

・相続案件の経験の少ない先生
・そもそも資産税業務を行っていないが今後取り組みたいと思っている先生
・資産税に特化しており案件数は多いが所員の教育テキストにしたいと思っている先生
・相続案件を相当数こなし自信もあるが、自分のやり方を確認したいと思っている先生

【ご利用先生方の声】

☆「今までは評価に取りかかるとすぐに、不整形地、間口狭小、奥行価格などの補正率表をみていましたが、現地や役所で調査を行う重要性がよくわかりました。さっそく使わせていただきます。」（中央区、A税理士事務所 A先生）
☆「とても具体的で実践的ですね。職員全員にこれを渡して調査させます。」（新宿区、H税理士事務所 H先生）
☆「実務家ならではの調査のコツが満載ですね。非常に参考になりました。」（北区、K先生）

広大地判定に関する意見書

■交通費
東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県は無料
その他日本全国、現地までの往復交通費のみ実費ご負担いただきます。

■実費
登記簿謄本、公図、地積測量図等、法務局に備え付けの資料を代行取得する場合の登記印紙代

簡易広大地判定報告書

■交通費
東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県は無料
その他日本全国、現地までの往復交通費のみ実費ご負担いただきます。

■実費
登記簿謄本、公図、地積測量図等、法務局に備え付けの資料を代行取得する場合の登記印紙代

メールまたはお電話にて無料相談・無料診断を承ります。

①申告のため（当初申告 or 更正の請求）
②相続税試算のため　

いずれかをうかがいます。対象地の登記簿謄本をFAXまたはメールPDF添付でお送りください。

まずは机上で広大地判定いたします。
広大地の適用が難しいようであれば、評価額を下げる他の方法を検討いたします。
広大地に該当しない場合、評価額を下げる方法とは

広大地に該当する可能性が高いようであれば、お見積書を発行いたします。確認いただいた後、正式に「意見書」または「簡易広大地判定報告書」の発行のご依頼いただきます。
正式ご依頼後、現地調査及び役所調査を開始します。

「相続税申告のための広大地判定」へリンク

「相続税シミュレーションのための広大地判定」へリンク

調査担当者が先生方の事務所にお届けにあがります。
その時、判定の理由、対税務署への説明方法等ご説明いたします。

お急ぎであればご郵送後、お電話にて判定の理由、対税務署への説明方法等ご説明いたします。
ご料金はお振込にてお支払い下さい。

無料診断後に、広大地に該当する可能性が高いようであれば、お見積書を発行いたしますのでご確認・ご検討ください。

正式に「意見書」または「簡易広大地判定報告書」の発行をご依頼をいただければ、現地調査及び役所調査を開始します。

「２．相続税申告のための広大地判定」へリンク
「３．相続税シミュレーションのための広大地判定」へリンク

調査担当者が先生方の事務所にお届けにあがります。

その時、判定の理由、対税務署への説明方法等ご説明いたします。
お急ぎであればご郵送後、お電話にて判定の理由、対税務署への説明方法等ご説明いたします。
ご料金は、お振込にてお支払いください。

広大地に該当しない場合は、評価額が「高い」と感じるかもしれません。
このような場合、評価額を適正に下げる方法があります。

特に、以下のような土地は検討の余地があります。

・市街化調整区域内の雑種地
・市街地農地
・市街地周辺農地
・市街地山林
・市街地原野
・無道路地
・ゴルフ場
・生産緑地
など

このような土地は時価と税務評価との乖離が大きくなる傾向があります。

こんな時、悩まずに、鑑定評価によって評価額が下がるかどうか、診断してみることをお勧めします。

鑑定評価額は時価として認められますので、申告にあたって不動産鑑定士の発行する「不動産鑑定評価書」を添付すればよいだけです。

みらい総合鑑定では、鑑定無料診断を行っております。鑑定評価によって評価額が下がるかどうか、まずは診断してみてください。

無料診断-鑑定SOS-

相続税の試算にあたって、広大地に該当するかどうか判断に迷う先生方へ

・試算とはいえ税額は正しく算出しないといけないから不安。
・広大地を適用して試算するつもりだが、自信がない
・広大地の適用の可否で試算税額が大きくかわるのでリスクを感じる
・現地調査や役所調査をする時間がない
・そもそも広大地に該当するかどうか判断に迷う

先生方のこんな不安を解消するのが、「簡易広大地判定報告書」です。
この報告書があれば広大地適用の可否がわかりますので、不安なく試算できます。
判定にあたっては、机上調査の後、現地調査及び役所調査を詳細に行います。

そして広大地の適用の可能性をご報告いたします。

相続税の試算で、この「簡易広大地判定報告書」を手にしておけば、実際の申告時に添付する「広大地判定に関する意見書」発行に関して割引を受けられます。（広大地として申告する場合）→料金表

判断根拠としては近隣の開発事例、各種役所調査にて取得した公的な資料などを取得し、報告書に添付いたします。
過去に日本全国で１，０００件以上もの不動産の調査を行ってきた専門家集団が先生方を全力でサポートいたします。

広大地を適用して申告するときに不安を感じる先生方へ

・広大地を適用して申告するつもりだが、否認されないか不安
・もし否認された場合のリスクが大きい
・広大地の可能性はあるが広大地を適用せず申告しようか迷う
・更正屋に更正の請求をされたら信用がなくなるから不安
・当初申告で広大地を適用したいが自信がない
・そもそも広大地に該当するかどうか判断に迷う

先生方のこんな不安を解消するのが、「広大地判定に関する意見書」です。
われわれが作成するこの「意見書」を申告書に添付するだけで、不安はなくなります。
もちろんこれを添付すれば、すべて広大地として認められるというわけではありません。

しかし、われわれ不動産の専門家集団が過去の事例や経験などから自信を持って判定しますので、少なくとも更正屋に狙われることはありません。
また、評価額を下げるためにさまざまな角度から検討しますので納税者に対してもベストを尽くしたことになります。

「広大地判定に関する意見書」は、広大地と判断した根拠を様々な角度から分析し記載した文書です。
もちろん財産評価基本通達、１７年情報に沿った形のものとしています。
根拠資料となる近隣の開発事例、開発登録簿の写し、土地利用計画図（開発想定図）、各種役所調査にて取得した公的な資料など、添付する資料も豊富です。

過去に日本全国で１，０００件以上もの不動産の調査を行ってきた専門家集団が先生方を全力でサポートいたします。

意見書の目次、内容、イメージサンプル
【　目次　】
I. 調査結果
II. 対象不動産の表示および調査概要
III. 広大地判定の理由の要旨

【添付書類】
対象地周辺広域地図
対象地周辺拡大地図
現況測量図
土地利用計画平面図
対象地周辺開発事例（戸建分譲事例）位置図
対象地周辺開発事例（戸建分譲事例）開発登録簿写し　等

広大地判定で悩まないために知っておくべき７つのポイントとは？

「この土地は広大地に該当するだろうか・・・」と悩んでいる税理士先生方へ

・マンション適地だろうか？戸建分譲用地だろうか？
・近隣の標準的な面積より著しく大きいといえるだろうか？
・大規模工場用地なのだろうか？
・区画割りするときに開発道路を入れる必要があるだろうか？
・アパートが建っているが広大地評価できないのか？
・５００㎡未満だが広大地に該当するか？
・市街化調整区域内にある土地も適用できるのか？

広大地の判定は非常に難しい。次から次へと疑問がわいてくる。
一番手っ取り早いのは、納税者の費用負担で不動産鑑定士に「広大地判定の意見書」を作成してもらうことです。これを申告書に添付すれば悩むことはない。しかし、すべての案件でプロに頼るわけにはいきません。ある程度自分でも広大地に該当するかを判定できるようになりたい。
そんな先生方のために、広大地判定で知っておくべきポイントをご解説します。

ポイント１
大規模工場用地かどうか。
大規模工場用地の代表例は、大規模な工業団地の中にある土地でしょう。周辺も工場や研究所、物流施設などに利用されている土地です。このような場合、用途地域が工業専用地域、工業地域であることが多いので、すぐに判定できます。悩ましいのは、やはり準工業地域にある広大な土地でしょう。判断のポイントは対象地周辺に、
・今もきちんと稼働している大規模な工場がある
・高速道路インターチェンジから近くアクセスも良い、
などの条件を満たしていれば工場用地といえるでしょう。逆に、住宅地域に移行している地域で、戸建用地としての需要が高まっている地域であれば工場用地とはいえません。

ポイント２
対象地が大きいといえるかどうか。
まずは対象地が開発基準面積より大きいかを数値で確認します。
対象地周辺の土地の大きさを住宅地図上でチェックしてください。それで判断がつかない場合の、一つの目安になるのが、公示地の面積です。対象地周辺の地価公示の標準地（都道府県地価調査の基準地でも可）の面積と対象地の面積を比較して大小を検討します。

ポイント３
戸建分譲用地としての利用が最適かどうか。マンション適地かどうか。
住宅地図、googleストリートビューなどで、対象地の周辺はどんな利用が多いかをじっくり見て下さい。戸建住宅が多いのか、アパートや賃貸マンションが多いのか、店舗が多いのか、畑ばかりか、駐車場が多いのか。たとえば閑静な住宅街の中にある、広大なお屋敷などはまさしく戸建分譲用地が最適といえるでしょう。
なお「広大地の判定に当たり留意すべき事項として」として発表された平成１７年６月１７日付資産評価企画官情報第１号（いわゆる「１７年情報」）では、「マンション適地の判定」として、
『評価対象地について、中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等として使用するのが最有効使用と認められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とすることになるのであるが、戸建住宅とマンションが混在している地域（主に容積率200%の地域）にあっては、その土地の最有効使用を判断することが困難な場合もあると考えられる。このような場合には、周囲の状況や専門家の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建住宅用地として広大地の評価を適用することとして差し支えない。』とされています。

ポイント４
アパートや賃貸マンションが建っている土地でも広大地評価できるのか
「１７年情報」では、『例えば、戸建住宅が連たんする住宅街に存する大規模店舗やファミリーレストラン、ゴルフ練習場などは、その地域の標準的使用とはいえないことから、「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」には該当しない。』とされています。
要は、評価対象地のポテンシャルを最大限に生かす利用方法が何か、ということがポイントです。現に、アパートや店舗が建っていても、それがその土地の最有効使用でなければ広大地評価できます。また需給バランスからみて、更地にしたとき戸建分譲用地としての方が高く売れるのであれば、広大地に該当する可能性は高くなるといえます。

ポイント５
区画割りするときに開発道路を入れる必要があるだろうか
これが最も悩ましいですね。税務当局とも争点になりやすいです。
特に、１，０００㎡未満、５００㎡未満の場合は慎重に検討する必要があります。
結論からいうと、開発道路を入れる必要がある場合の一つの目安は、①角地でない　②間口より奥行きの方が長い　③奥行きが２５～３０ｍ以上ある　④間口が極端に広い　などです。

ポイント６
５００㎡未満だが広大地に該当するか
開発指導要綱による開発許可の基準面積を下回る場合は、ポイント５で解説した開発道路の新設の有無が最大のポイントとなります。対象地周辺に、ミニ開発で道路を新設した分譲地があれば広大地の可能性は高まります。逆に道路を新設せずに敷地延長（いわゆる旗竿地）で分譲された事例があれば、広大地の可能性は低くなります。
それ以外には、前面道路幅員による容積率の制限をチェックすることです。例えば容積率が３００％の住宅系地域でも、前面道路の幅員が４ｍしかない場合は、容積率は４×０．４＝１６０％に制限されます。中高層の建物が建ちませんから戸建分譲用地の可能性が高まります。道路に一方しか接していない土地であれば広大地の可能性は更に高まります。

ポイント７
市街化調整区域内にある土地も適用できるのか？
この点については「１７年情報」で、『市街化調整区域内の宅地が広大地に該当するかどうかについては、「条例指定区域内の宅地」であり、都道府県の条例の内容により、戸建分譲を目的とした開発行為を行うことができる場合には広大地に該当するが、それ以外の区域内に存するものについては、広大地に該当しない。』
と明確になりました。ただ、上記条件に合致して広大地に該当するかどうかは、詳細な役所調査が必要となります。